פורסם על ידי: mashkalta | 14/02/2011

לקוח ממגזין התיישבות, עיתון "המבשר"

 

שנת תש"ע, הייתה שנת המשכנתאות, כמות המשכנתאות בישראל עלו ביותר מ-50% הן במספר הלווים, והן בגודל של הלוואה ממוצעת. הפשרת פרויקטים שונים, מציאת מקומות התיישבות חדשים לציבור החרדי בערים מרוחקות יותר שהביאו לנהירה של קהילות שלמות, על כל אלו ועוד ניתן להגדיר את השנה שחלפה כשנת משכנתאות.

גם בכותרות העיתונים הייתה זו השנה של המשכנתאות, כשברובן התנוסס שמו של המפקח על הבנקים מר רוני חזקיהו ונגיד בנק ישראל סטנלי פישר. הריבית של בנק ישראל עלתה ב-1.25%, הריבית הממוצעת ירדה לשפל חסר תקדים, והצמד חמד הזה הגדיר מחדש את סיכוני הבנקים בקבוצות רכישה ובאחוזי מימון בעסקאות ממונפות.

בכדי לעשות סדר בדברים שהתחדשו בשנה האחרונה פנינו לעקיבא ויספלד מנכ"ל חברת משקלתא – משכנתא בדרך הקלה, החברה הגדולה בציבור החרדי העוסקת בתחום ייעוץ משכנתאות למגזר הפרטי, שאלנו שאלות והתשובות לפניכם.   

ש. הוראה אחרונה שיצאה מבית מדרשו של המפקח על הבנקים, מגבילה את אחוזי המימון ל-60% כיצד הינכם מתמודדים עם עניין זה?

ת. כאשר יצאה ההוראה כטיוטה ראשונית זעקו למחרת עיתוני הבוקר בישראל על כך שהמפקח על הבנקים מיצר את צעדיהם של הזוגות הצעירים ומונע מהם את האפשרות לרכוש דירה, פרשנים שונים אף הרחיקו לכת וטענו כי האנשים יתחילו ללוות בשוק האפור. בעיתונות החרדית פרסמנו את חוות דעתינו בעניין לאחר קריאת הטיוטה באופן נחרץ – כי לא זו כוונתו ולא זה מה שיהיה.

כל הוראתו של המפקח על הבנקים היא בנוגע לחשובי פרמיות סיכון של הבנקים, ולכמות הלימות ההון שיש לבנק להפריש על הלואוות במימון שמעל 60%. שכן בתקופה האחרונה רבו המשכנתאות במימון של 70% דבר העלול להביא למשבר באם תהיה ירידת ערך למחירי הדיור בישראל (מה שלא נראה באופק כעת). ולכן ברוב הבנקים לא הגבילו את אחוז המימון, אלא מחשבים את סיכוניהם באופן אחר. דבר שמביא לייקור הריבית בהלוואות במימון מעבר ל-60%.

אופי העסקאות לא שונה בסופו של דבר. הלווים לא פונים לשוק האפור. חלקם סופגים ריבית יקרה יותר, מעטים פונים לחברת EMI ומשקיעים שונים ממשכנים נכס נוסף שבידיהם ומקבלים אף 100% מימון.

ש. הוראה נוספת של המפקח הכריעה בסופו של דבר את המאבק נגד קבוצות הרכישה – אך לרעתם. האם ניתן לומר שהדבר הזה נגמר?

ת. ראשית נגד קבוצות הרכישה עומדים דברים שלא קשורים בדווקא למשכנתאות, כמו חוקי מיסוי למיניהם וכדו' שבהם עדיין לא נאמרה המילה האחרונה, ניתן לומר שהחובבנים די יוצאים מהשוק, כמו גם קבוצות רכישה גדולות מאד. אולם יזמים בינוניים עדיין מקדמים עיסקאות כאלו ומדובר בקבוצות של עד 20 איש. בחברת משקלתא מטופלים כיום כמה כאלו קבוצות ובהצלחה רבה.

בנוגע לקבוצות הגדולות, אלו שכבר יצאו לשוק בסופו של דבר סביר להניח שיאושרו כולם באם הם ייעשו בצורה מקצועית, ויוגשו לבנקים למשכנתאות כדבעי. אנו מטפלים כיום בקבוצות הרכישה שע"י אגודת "גבעת ירושלים" – 150 רוכשים מתוכם עומדים בשלבים הסופיים לקראת החתמתם בבנק על מסמכי ההלוואה וביצועה. וכמו עמותת "בנין שלם" העמלים בימים אלו מול מנהלי הבנקים הגדולים לקראת קבלת אישור על מימון העיסקאות.

 גם בהם עקב חישוב מחדש לפרמיית הסיכון של ליווי קבוצות כאלו תתייקר הריבית ולא תיחשב כהלוואה רגילה לדיור. אולם כל זה לשנתיים-שלוש עד למסירת המפתחות והבעלות לידי הדיירים, או אז יוכל כל אחד מהם לפנות ולמחזר את הלוואתו לתנאי הלוואה לדיור.

ש. הריבית במשק הועלתה בשנה האחרונה באחוז ורבע, הציפיות הם להמשך העלאה, איך אתם קוראים את המפה בעניין זה?

ת. עדיין הריבית בשפל היסטורי, וכל לווה צריך לדעת כי הריבית הריאלית והממוצעת במשק הישראלי עומדת על 3-4% יותר מעבר להיום. כאשר מגיעים ליועץ מקצועי מגלים מסלולים אטרקטיביים שונים, שבראיה ארוכת טווח יהיו 'מציאות', וחשוב להשתמש בהם לפיזור סיכונים, לא כל אחד חייב לדבוק דווקא במסלול הצמוד לריבית בנק ישראל שככל הנראה תוסיף להתייקר מאד בחודשים הקרובים מה שיקשה על ההחזר החודשי.

שוק הריביות הינו רחב היקף, אחד הדברים המשמעותיים ביותר שאנו מציעים ללקוחותינו הוא העובדה שאנו עובדים עם כל הבנקים, יש לנו היכרות עמוקה עם כל סוגי הריביות והמסלולים המוצעים בבנקים השונים בכל רגע נתון, למעביר משכורת יש הנחה בבנק זה, למורים יש הנחה בבנק אחר, ולעובדי ממשלה בבנק אחר. לעיסקה כזו בנק פלוני מציע ריביות מוזלות, ובנק אחר יאהב דווקא עיסקה אחרת.

ש. דרישות חדשות ונהלים מחמירים הונהגו בבנקים בפרט מאז פרוץ המשבר העולמי, כיצד הינכם מתמודדים עם זה?

ת. זה חלק ניכר מייעודנו, אנו מתמחים בכל הנושא הבירוקרטי ויודעים לעשות את מה שנקרא לנהל התיק. לניהול נכון של התיק משמעות ראשונה במעלה במהירות בה לבסוף יוכל הלווה לממש את ההלוואה. בכל תיק אנו יודעים מראש את דרישות הבנק, מה ידרשו השמאים, ומה יצוץ בהמשך הדרך, ודואגים להכל מתחילת ההליך. כך, בבוא העת הכל ייעשה במהירות מקסימלית.

מה שהרבה רוכשים אינם יודעים, זה הזכות שיש להם למול המוכרים שגם להם התחייבות חוזית לדאוג בדרך זו או אחרת לפשט ולהמציא ללקוח כל מסמך הנחוץ לו לצורך המשכנתא, בכל עיסקה אנו עומדים בקשר רצוף עם שני עורכי הדין ומתפעלים אותם בצורה הנכונה בכדי להביא לסיומו המהיר של התיק, ובכך חוסכים את העיכובים בלא לעקוף חלילה את דרישות הבנקים.

 

משקלתא – ייעוץ משכנתאות בע"מ
טל. 1599-500-220, פקס. 02-5004527
info@mashkalta.com
www.mashkalta.com

מודעות פרסומת

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s

קטגוריות

%d בלוגרים אהבו את זה: