פורסם על ידי: mashkalta | 03/04/2011

דירה מקבלן שטרם נרשמה ע"ש הקונה

רכשתי דירה מקבלן ואני רוצה עכשיו למכור אותה למישהו. הבעיה היא שהדירה עדיין לא רשומה על שמי ואני לא יודע האם אפשר למכור אותה במצב הזה…
אפשר קצת עזרה כאן?
תודה מראש

 

יצחק שטראוס מיועצי המשכנתאות של משקלתא:

השאלה אמנם קצרה ונראית פשוטה, אך היא סבוכה בהרבה מכפי שהיא נראית. הבעיות כלל אינן על לקיחת המשכנתא גרידא, ישנם עוד מכשולים במקרה הנדון.

אתחיל בבעיות המשפטיות ובבטוחות שניתנות לרוכש:

בעסקת יד שנייה רגילה, הבטוחה שניתנת עבור הרוכש היא הערת אזהרה בטאבו או רישום משכון על שם המוכר ברשם המשכונות. בעסקת יד שנייה בדירה שאינה רשומה בטאבו, הבטוחה היחידה היא רישום ברשם המשכונות. לאחר סיום ההליך, עורכי הדין מעבירים את הזכויות על שם הרוכש, או אז ישנה בעלות בפועל בחברה המשכנת ובמינהל, ואין כל צורך בבטוחות נוספות, שהרי הדירה כבר רשומה על שם הרוכש. בדירה מקבלן שטרם נרשמה על שם המוכר ייתכן, מסיבות שונות ומשונות, כי הדירה לא תירשם כלל על שמו של המוכר. לדוגמה: אם המוכר לא ישלים את חובותיו כלפי הקבלן, חובות כספיים וחובות אחרים, החברה לא תסכים לרשום את הדירה על שמו. במקרה הזה כלל לא בטוח שיהיה ניתן לרשום את הדירה בסופו של דבר על שמו של הרוכש, שהרי הרוכש תלוי בחסדיו של המוכר – לא ניתן לרשום דירה על שמו של רוכש אם הדירה טרם נרשמה על שמו של המוכר. כלומר, גם אם כל ההליך יסתיים כהלכה, סדר הרישום יהיה: רישום הדירה על שם המוכר ולאחמ"כ על שמו של הרוכש.

לעו"ד פתרונים רבים בנושא, אך הפתרון הרצוי ביותר הוא רישום משכון על שם המוכר, דיווח לרשויות המס על המכירה, והדבר החשוב ביותר הוא, "הסכמת החברה למכירה", היינו: להביא לידיעת החברה את דבר המכר ולקבל מהם מכתב אשר בו יפורט כי הובא לידיעתם על העסקה בין פלוני לפלוני, ואין הם מתנגדים לעסקה, וכי בסופו של תהליך הם ירשמו את הדירה על שמו של הרוכש, ולחילופין, לא יתנגדו לרישום על שמו של הרוכש. כמו"כ יש לבדוק כי שולמו כל הכספים לחברה בגין העסקה הקודמת [העסקה בין המוכר לחברה / קבלן]. נוסף לכך יש להפקיד סכום משמעותי מכסף המכירה, לחשבון נאמנות ספציפית אצל העו"ד של הרוכש. דבר נוסף, החשוב לא פחות מהקודם הוא: קבלת חוזה הרכישה של המוכר מאת החברה, פעמים רבות יש סעיף האוסר מכירת הדירה טרם סיום הליך הרישום על שם המוכר.

  כשיש צורך במימון בנקאי לעסקה זה כבר יותר מסובך. אני מסתפק אם לומר כל או רוב הבנקים, אך ודאי שרוב מוחלט של הבנקים לא יסכימו לתת הלוואת משכנתא במקרה כזה. הסיבות פשוטות ואין צורך בפירוט! מה כן ניתן לעשות? העבודה לא פשוטה אך ניתנת לעשייה. יש להגיע להסכמה עם החברה שייאותו לחתום על כל מסמכי השעבוד של הבנק לטובת אותו רוכש. באם הרוכש קיבל הלוואה בנקאית יש לדאוג לפי הסדר הבא:

1. לקבל מכתב כוונות מהבנק עם סכומים מדויקים על גובה הלוואה.

2. להפקיד את הכספים הראשונים לטובת ה'מכתב כוונות' של הרוכש.

3. לדאוג לקבל מהבנק שטר שחרור מהתחייבות לרישום משכנתא.

4. להחתים את החברה על מסמכי השעבוד של הבנק, נותן ההלוואה הנוכחי, כמו"כ יש להחתים את המוכר על כל מסמכי השעבוד של הבנק.

5. לקבל בחזרה את הערבויות שניתנו בעבר לבנק שנתן את הלוואה הראשונה + הערבויות שניתנו למוכר ואת שתיהן להסב לטובת הרוכש או לטובת הבנק השני שנותן את הלוואה – הכול לפי הסכומים והעניין.

6. לקבל מכתב מהחברה כי הובאה לידיעתם העסקה בין הצדדים, וכי הזכויות בדירה יירשמו בסופו של תהליך על שמו של המוכר ולאחמ"כ על שם הרוכש. רק בסיום כל אלה ניתן להעביר כספים לחשבון המוכר.

 

שורת סיום: בכל מקרה צריך לדון לגופו – התשובה שנכתבה אינה גורפת.

הצעת משקלתא: באם לא מדובר ב"מציאה" ממש, יש לבחון חלופות לעסקאות כאלה. העסקה אינה בטוחה דיה.

 

משקלתא – ייעוץ משכנתאות בע"מ
טל. 1599-500-220, פקס. 02-5004527
info@mashkalta.com
www.mashkalta.com

 

 

מודעות פרסומת

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s

קטגוריות

%d בלוגרים אהבו את זה: