פורסם על ידי: mashkalta | 29/06/2011

עונת המשכנתאות

שוק המשכנתאות בארץ מבעבע, ובתוך כל זאת ממשיכה חברת ´משקלתא´, לתת את מלוא השירות לציבור

(מ.) 21/06/11 כתבה שיווקית / הידברות סופשבוע – מוסף שישבת

לקראת כנס הנדל"ן מבית מאקרו פגשנו את הרב עקיבא ויספלד מייסד ומנכ"ל "משקלתא", לשיחה סוערת ולהוטה, על מצב הדיור (ויש סודות מהמשרד), על שוק המשכנתאות המשתנה (ויש תשובות לשאלות קשות), על פני החברה לעתיד (מועדון לקוחות של משכנתאות, כבר שמעתם?), וכמובן על כנס הדיור הגדול של הציבור החרדי.

ר' עקיבא וחברת משקלתא אינם חדשים לקוראי המדיה החרדית. עשרות אלפי לקוחות קיבלו שם בשלושת השנים האחרונות פגישה חינם, או בדיקת לוח סילוקין וייעוץ טלפוני על משכנתא קיימת. פינות מידע כאלו ואחרים נפרסו להם לשירות הציבור, ולהרחבת הידע והבהירות שלו בנושא המשכנתאות בכל רחבי המדיה החרדית. לפני עידן משקלתא היה זה נושא עלום ומורכב לציבור הרחב.למול כל התפתחות בשוק הדיור קראנו כולם ושמענו את חוות דעת המומחים של משקלתא ושל ר עקיבא, אך הפעם הוא נחרץ מתמיד, בשיחה תמציתית הקפנו בקצרה כמעט כל מה ששיך להקיף בנושא.

ראשית, תמיד סיקרן לשאול אותך, אתם פורסים את כל המידע שלכם לרשות הרבים. האם אתם לא נותנים בזה כר לפעילות נרחבת למתחרים? "יש מוצר אחד אותו קשה מאד לחקות. השירות שכל לקוח מקבל, הקשר שיישאר עם החברות במועדון הלקוחות, והעיקר – האמינות, אנו כאן בשביל להישאר". "וכמובן יש את ההתמתחות המיוחדת שלנו בשל גודלנו ובשל היקף הפעילות של המשרד. כחברת ייעוץ המשכנתאות היחידה שלה 4 סניפים בריכוזים העיקריים וידנו עוד נטויה, ובשל ההתמחות שלנו בליווי קבוצות רכישה, וקבוצות רוכשים, במיזמים רבים ומגוונים שהיו נחלת הציבור בשנתיים האחרונות".

ואם גם לקוראים יהיה משהו לשאול? ר עקיבא: "אז בבקשה, הפקס שלנו 02-6239012, המייל info@mashkalta.com. עומדים הכן לרשות הציבור. כמו גם מספרינו 1599-500-220 למענה אנושי".

כנס הנדל"ן: בחודשים האחרונים גלגלו משקלתא ועיתון בקהילה את מיזם כנס מאקרו ועידת נדל"ן הגדולה לציבור החרדי. מי שהיה שותף פעיל ומרכזי בהפקה הגדולה הוא הרב ויספלד.

מה הוביל אותך להחלטה ללכת על כנס הנדל"ן הגדול? אני רואה בזה את כורח המציאות, הן מבחינת שוק הנדל"ן והמשכנתאות שהציגו ב"ה בירד, והן מבחינת החומר המקצועי והדיון הפורה מול קודקודי המשק והעסקונה החרדית שהופיעו בפאנלים השונים. תושב עיר פלונית אינו מדוע דיו למיזמים בעיר אלמונית, חבר בקהילה א אינו מודע לפתרונות הדיור שיש בקהילה ב, משקיע X , אינו מכיר את אפשרויות Y. אצלנו במקום מסוים מתנקזים כל הדברים. פעם אחת רצוי להציגם לציבור. כך גם בבנקים, הציבור יכול היה לשמוע במקום את ההצעות של כולם ולהשוות. בדיונים הפוריים שהתפתחו שם בחסות הפאנלים המקצועיים והפוליטיים,הצליח הציבור להרחיב את ידיעותיו, ולשמוע ישירות מאישי הציבור את הפתרונות הריאליים שלדעתם ישנו את מפת הדיור בישראל.

מי קהל היעד שהגיע לכנס? קהל היעד הוא מי שרכש דירה, או עומד לרכוש דירה, או בדעתו לרכוש בעתיד דירה בישראל עבורו או עבור ילדיו. אתה מכיר מישהו שלא עונה על הקריטריונים הללו?

האם הכנס עניין את מי שכבר רכש נכס ויש לו קורת גג? בפירוש, בנכס שברשות האזרח  גלומות אפשרויות שונות של מימון לצורך השקעה כזו או אחרת. באם יש לאדם משכנתא על הנכס, הוא בדק אותה למול הבנקים ,חברות המשכנתאות שהציגו שם את מרכולתם.

אלו חידושים היו בכנס? זהו הכינוס הראשון בציבור החרדי הנושא הנדל"ן ופתרונות המימון בסדר גודל כזה, שבו ישבו מסביב לשולחן אחד, ארבעה ראשי ערים חרדיות, ושני ראשי ערים העתידים לקלוט עשרות יח"ד בשנים הקרובות, אני מתאר לעצמי שמפת ההתיישבות החרדית תהיה ברורה יותר. כמו כן הציבור פגש על הבמה את צמרת העסקונה החרדית בכנסת ובממשלה שר השיכון, סגן שר האוצר ויו"ר ועדת הכספים. הציבור דרש את שלו –  והנציגים הוכיחו את רצונם ותוכניותיהם לתת מענה למצוקת הדיור לזוגות הצעירים בעיקר. גם אני, כמי שנמצא עמוק מאד בתחום, חש שיצאתי עם חידושים מפליגי לכת.

מישהו שמע שם על פרויקט למגורים שלא שמע עליו קודם? דווקא בגלל שמדובר בכינוס ראשון מסוגו לציבור החרדי, בחרה אחת חברות הבניה לפתוח הרשמה לפרויקט חדש – דווקא בכנס. כמו בכל פרויקט בתחילתו, כפי שהבנתי,הנרשמים הראשונים יזכו לעיסקאות מוצלחות ולהטבות.

מועדון לקוחות: בשבועות האחרונים קיבלו כל לקוחות משקלתא בעבר, הודעה טלפונית קצרה המבשרת להם על הטבות שונות שאמורות להגיע אליהם בשל היותם נמנים על קהל לקוחות משקלתא. מהלך כזה המתאים יותר לרשתות שיווק המזון הגדולות, או רשת חנויות בגדים. משכנתא זה לא לחם וחלב, זה לא מוצר צריכה, מהלך זה הביא עימו שאלות רבות.

מי שכבר לקח את המשכנתא למה שיבוא עוד פעם? את זה למדנו מהלקוחות. מסתבר שיותר ויותר לקוחות פונים אלינו שוב לצורך טיפול בתיק משכנתא. ושאני אומר שוב אני לא כולל לקוחות שכבר באו יותר מפעמיים ומשלוש. גם מי שאינו נמנה על ציבור המשקיעים, ורכש לו את ביתו ויושב שם לבטח, מעוניין פתאום להרחיב את הדירה, ואז הוא מבקש תוספת הלוואה. במקרה האחר הוא מפנה את אחיו שגם רוכש כעת דירה לראשונה, אם הוא הופנה ע"י חבר מועדון – זה יזכה בהטבות את המפנה. ולאחר ביצוע התיק שלו, הוא גם יתחיל להפנות.

למה זה חשוב ללקוח? ראשית, הלקוח רואה שלא ביצענו לו את התיק והלכנו. אמנם המשך הטיפול בתיק המשכנתא נעשה למול מחלקת ניהול הלוואות של הבנק ולא דרך הסניפים, הוא יודע שעדיין אנו זמינים לו. מלבד זאת זה גם מחייב אותנו, לאחר שהלקוח ביצע את תיק המשכנתא הוא יקבל את כל המסמכים הרלוונטיים הקשורים להלוואה ולנכס שרכש, האו יקבל כרטיס מידע איכותי ומעוצב בו מופיעים כל פרטי מרכיב ההלוואה שלקח. מזה הוא יוכל להמשיך ולתכנן את עצמו לעתיד. אם לפירעון מוקדם, אם לצפי לגבי השקעות נוספות וכדו.

מה זה כרטיס המידע? מי מנפיק אותו? הכרטיס מופק בהנפקה מיוחדת ע"י משקלתא, בידינו נמצאים כל פרטי הלוואות שהוצאנו ללקוחות מהבנקים.

מה המיוחד בכרטיס זה? הכרטיס הינו נוח לנשיאה בארנק, ועשוי מחומר פלסטיק לא שביר, הכרטיס הזה יכול ללוות את הלקוח לכל אורך חיי ההלוואה.

וההטבות? כמובן, הגענו כבר להסכמים עם רשתות שונות, ואנו משלימים בימים אלו את תיק ההטבות. זה צריך להיות שווה לכל נפש.

מצב הדיור: על אף הכותרות הרבות על מיזמי הבנייה השונים המתוכננים לצאת לאור, ומרכזי משרד השיכון המציפים את כותרות העיתונים ביחידות דיור. המציאות בשטח מוכיחה שלבנות בישראל אורך הרבה מאד זמן. כפי שאומר שסוקר לנו הרב ויספלד בקצרה את השוק: "מכל מכרזי משרד השיכון טרם עלה טרקטור אחד של היזמים על הקרקע, על אף שמינהל מקרקעי ישראל דרש את הכספים בתוך 60 יום מיום הזכייה במכרז, הדחפורים עדיין ממתינים לסיום עובדתם של קבלני המינהל לסיום עבודות התשתית, וכן להיתרי הבניה הסופיים, עם תוספות שבס וניצולים שונים להגדלת הרווח היזמי.

עם כל הרצון הטוב של העומדים בראש העמותות וקבוצות הרכישה שזכו במכרזים, שחלק מהם מוכרים לי אישית ואני מצדיע לעבודתם יומם ולילה בנושא, הבירוקרטיה הישראלית מאיימת להתיש אף אותם. אני חש צורך להביע את הערכתי לעמידתם האיתנה והפעלת כל גורם שרק ניתן לזירוז התהליכים, שכאשר יקרו באם יתנהלו נכונה – יביאו פיתרון ובשורה לאלפי זוגות צעירים.

אולם בעוד הדשדוש נראה בכל מה שמוצהר בכותרות העיתונים, מתנהלת מהפיכה של ממש בכמה וכמה מוקדים ברחבי הארץ, מהפיכה דיור אמיתית וזמינה אותה מלווה מהחלק המימוני חברת משקלתא בשנתיים האחרונות, המדובר בעסקנים חשובים ונמרצים, ראשי וועדות דיור בקהילות חסידיות ובקרב חניכי הישיבות הפועלים הרחק מאור הזרקורים ומגבולות המרכז.

אלו הם עסקנים נמרצים המביאים דבר יום ביומי עשרות דירות יד שנייה המוכנים למגורים מיידית בערים שונות, תוך התאגדות והתארגנות קהילתית למופת. כ-500 יח"ד הגיעו לידי זוגות צעירים בשנה האחרונה הודות לפעילות זו, בכמה מערי הצפון ומערי הנגב. ואני שמח מאד על חלקינו בכך.

העסקנים האלו פועלים בשוק שיכל להתפתח עד מהרה לעוד שוק של דירות להשקעה, מה שלכאורה היה מניב להם רווחים גדולים יותר. אולם הם בכוחות משותפים עם גורמים עירוניים וקהילתיים ובחכמה רבה שולטים על שוק הדיור המקומי, ומביאים עסקאות דיור מוזלות וזמינות למאות זוגות צעירים.

עוד תנופת דיור מוצלחת נראית ברמת בית שמש ב, הודות לפעילותם של חברי הנהלת אגודת "גבעת ירושלים", אשר עוד בטרם החלה הצעקה הגדולה פתחו ביוזמה אדירת ממדים, של רכישת אלפי דונם בבית שמש. הם כבר שתו עד תום את כוס הבירוקרטיה הישראלית, וכעת כשהטרקטורים עובדים במלוא הקיטור, לצד 350 יח"ד שבנייתם הושלמה, עוד 150 יח"ד בקבוצת רכישה החרדית היחידה שכבר קבילה את המימון הבנקאי (בפעילות משקלתא), ועוד מאות יח"ד האוחזים בשלבי בניה והליכי ומימון שונים.

אתם ערוכים לתנופת הבניה כאשר תתקדם, ולעוד פרויקטים משולבים ואדירים שכאלו? אנו ערוכים, בזה אנו מתמחים, ובס"ד אנו מלווים אותם כל העת, בשקט האופייני להם. להבדיל מן המהפכות בארצות ערב, גם כאן, המהפכה האזרחית היא שמושיעה את הציבור מהמחדל הממשלתי המתמשך. אני מאמין שיצוצו להם במהלך החודשים הקרובים עוד מיזמים כאלו ואחרים, ואנו בהחלט ערוכים לכך.

שוק המשכנתאות: במקביל למצוקת הדיור, חושש הנגיד סטנלי פישר ממצוקת מזומנים. כמי שגדל בארה"ב שם התפרעו חבריו ובכירי ענף הבנקאות, תוך העלמת עין של תלמידו בן ברננקי. הוא אינו מעוניין שזה מה שיקרה לו גם פה. זה נראה כאילו הוא סובל מפוביה בכל הקשור להתנהלות המערכת הבנקאית, במהלך השנתיים האחרונות, במקביל להעלאת הריבית הוא הודיע על שורה של צעדים והנחיות לייצוב המערכת הבנקאית כפי שסוקר לנו הרב ויספלד את הדברים כאן בקצרה.

איך מתחילים? "הייתי משתדל ללכת עפ"י הסדר הכרונולוגי של הדברים: בפברואר 2010 – הודיע נגיד ישראל לבנקים כי הוא דורש להקצות הון של 100% להלימות הון עבור הלוואות הניתנות במסגרת קבוצות רכישה. הוראה זו העבירה את המסר על חששו של הנגיד מפני קבוצות הרכישה שעשויות להיות מסוכנות. הוראה זו ייקרה הלכה למעשה את הריבית על ההלוואות הניתנות לקבוצות רכישה. יש לציין שעל כל הלוואת משכנתא לדיור יש להקצות הון של 0.35% מסך ההלוואה. במאי 2010 – שב והודיע הנגיד כי הוא דורש הקצאה של 0.75% על כל ההלוואות הניתנות בשיעור הגבוה מ-60% מימון.

באוקטובר 2010 החמיר הנגיד את הנוהל והורה על הקצאה של 100% בהלוואות מעל 60%, באם המרכיב של הריבית המשתנה גבוה מ-25% מסך ההלוואה. בהנחיה זו הוא החריג את הזוגות הצעירים בסעיף שקבע שההוראה אינה חלה על הלוואות לזכאי משרד השיכון. כמו"כ הייתה הגבלה בהוראה על הלוואות פחות מ-800,000 ₪.

בשלהי אפריל 2011 – הודיע הנגיד על הגבלת רכיב ההלוואות בריבית משתנה עד לסך 33.3% מסך ההלוואה. בהוראה זו הוא כיון בעיקר לריבית הפריים האטרקטיבית, ובכך לגרום למשקיעים לחשוב פעמיים. בהוראה זו הוא החריג תשובי חוץ שיוכלו להמשיך ולקבל הלוואות במט"ח, הלוואות בלון עד 3 שנים, והלוואות לכל מטרה עד 100,000 ₪.

תוך כדי כך, מבקש המפקח על הבנקים מראשי המערכת הכפופים לו, לתת לו דיווח ודוגמאות על אישורי הלוואות והחלטות אשראי. התהליך גורם לטלטלה גדולה במערכת הבנקאית. דבר אשר משפיע ישירות על אישורי הלוואות ותנאי הריבית.

איפה אתה רואה אותך בתוך כל הבלגן הזה? "כמו במערכת הבנקאית כולה, קיים חוסר וודאות רב, אנחנו לומדים את המתרחש ועוקבים דבר יום ביומו אחר כל פרסום וכותרת בנושא, וכן בשיחות עם גורמים בתוך המערכת. זוהי תקופה מאד לא ברורה".

לקוח מגיע אליכם, מה אתה יודע לומר לו? "אנו פשוט מבהירים לו את השוק כמו שהוא. אומרים ששאלת חכם היא חצי תשובה. אנו אכן רואים הרבה אנשים ישובים על הגדר לראות מה יהיו ההתפתחויות ובינתיים לא מתקדמים לרכישה ולנטילת משכנתא. אולם עדיין יש הרבה לקוחות, המקבלים את כל המידע הנכון לאותו היום, ואנו בונים עימם תמהיל נכון לפי המצוי".

תוכל להאיר את עינינו בכלל אצבע כלשהוא, בנוגע לבחירת תמהיל משכנתא, עם הוחלת ההנחיות החדשות?

זה משימה בלתי אפשרית, מכיוון והתמהיל נבחר לכל אחד עפ"י מידותיו, וכעת בכפוף להנחיות בנק ישראל. אוכל לומר שלתושבי ישראל בדרך כלל יהיה שווה למצות את השליש ממרכיב הפריים (וגם זה תלוי לעיתים בגובה ההלוואה), יותר ויותר לקוחות מסוג משקיעים וכדו נפנה להלוואת בלון עד 3 שנים שהוחרגה מההנחיות החדשות. תשובי חוץ וודאי ילכו בכיוון הלוואות דולריות. מסלול הריבית קבועה שאינה צמודה גם יהפוך לאטרקטיבי, אולם חשוב מאד מאיזה בנק לוקחים מרכיב זה, האם יהיה בזה עמלות היוון או שלא.

משקלתא – ייעוץ משכנתאות בע"מ
טל. 1599-500-220, פקס. 02-5004527
info@mashkalta.com
www.mashkalta.com

מודעות פרסומת

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s

קטגוריות

%d בלוגרים אהבו את זה: